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Le principe de défiscalisation
Dans le cadre d'une acquisition, l'imputation des charges (frais
d'établissement, honoraires, frais de notaire, taxe foncière,
intérêts d'emprunt …) crée un déficit
fiscal. Le déficit fiscal vient en déduction des autres
revenus imposables du loueur, quelle que soit leur nature. Ce report
génère donc une économie d'impôt proportionnelle
à la tranche marginale d'imposition. Vous vous constituez
un patrimoine de valeur financé en grande partie par la réduction
d'impôt et les loyers encaissés tout en vous préparant
un excellent complément de retraite. Vous bénéficiez
de règles très avantageuses en termes de transmission
et d'imposition sur les plus values.
Avantages
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Récupération immédiate et en une
seule fois de la TVA sur le montant total de l'acquisition,
soit 19,6%.En contrepartie le propriétaire devra reverser
la TVA collectée sur les loyers (5,5 %).
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Imputation des charges liées à l'investissement
sur votre revenu global (honoraires, frais de montage,
droits d'enregistrement, commissions, frais d'établissement
soit environ 15% à 18% de l'investissement total).
L'imputation de ces frais est possible sur un seul exercice
l'année de l'acquisition.
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Intérêts d'emprunt, impôts fonciers, charges
de gestion (expert comptable, conseil juridique), taxe professionnelle,
dépenses d'entretien et de réparation, charges
de copropriété sont également générateurs
de déficit fiscal.
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Amortissement des biens selon la règle des amortissements
différés, pour la construction (hors terrain)
sur une période allant de 20 à 30 ans ; pour
le mobilier et l'équipement sur une durée de
5 à 10. Les amortissements sont comptablement constatés
tous les ans. Par contre fiscalement, ils ne sont imputables
qu'à hauteur du loyer diminué des autres charges,
l'excédent étant reportable sans limitation
de durée, générant des revenus locatifs
défiscalisés sur le long terme. Les amortissements
ne peuvent en aucun cas contribuer au déficit.
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Exonération d'impôt sur les plus values lors
de la cession (vente, reprise pour un usage personnel)
si l'activité a été exercée pendant
plus de 5 ans et que les recettes annuelles sont inférieures
à 152 449 €.
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Exonération de l'ISF sur ces biens loués
meublés considérés comme des biens professionnels
dès lors qu'ils génèrent des revenus
annuels supérieurs aux autres revenus professionnels
du foyer fiscal. Dans le cas contraire, il existe des solutions
patrimoniales afin de sortir l'acquisition de l'assiette fiscale
pendant toute la durée du prêt.
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Fiscalité sur la transmission avantageuse :
les héritiers du Loueur en Meublé Professionnel
bénéficient du régime de faveur prévu
dans le cadre des transmissions d'entreprises. Pour le paiement
des droits de succession, il est prévu un différé
de 5 ans, puis un fractionnement sur les 10 années
suivantes. Dans les deux cas, un taux d'intérêt
très avantageux est appliqué (1,1%). Dans les
cas d'une donation, les Loueurs en Meublé Professionnel
bénéficient des règles applicables aux
entreprises familiales non cotées. A savoir également
un différé sur 5 ans et un fractionnement sur
les 10 années suivantes. De plus, les droits de mutations
sont déductibles du résultat de l'activité
transmise.
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Conditions
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