Le principe de défiscalisation

Dans le cadre de sa politique d'aménagement du territoire, l'Etat, depuis 1996, a souhaité favoriser les investissements dans les zones rurales. Cette politique dite de "revitalisation rurale" s'exprime sous la forme d'avantages fiscaux bénéficiant aux investisseurs de logements neufs ou anciens dans certaines zones géographiques définies par la Commission Européenne.

L'investissement en Résidence de Tourisme située en Zone de Revitalisation Rurale (ZRR), permet, sous certaines conditions, de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu égale à 25 % du montant de l'investissement, dans une certaine limite.
La Loi Demessine (ZRR) fonctionne sur le principe d'une réduction d'impôt proportionnelle au montant de l'investissement et non à la tranche marginale d'imposition de l'investisseur.

Les Avantages

> Possibilité de récupération de la TVA grevant l'acquisition sous réserve de conserver le bien pendant 20 ans. Récupération de la TVA sur le montant total de l'acquisition, soit 19,6%. En contrepartie le propriétaire devra reverser la TVA collectée sur les loyers (5,5 %).

> Calcul de l'amortissement
La réduction est égale à 25 % du montant de l'investissement et étalée sur six ans. L'avantage fiscal dure donc 6 ans au plus à raison du sixième de l'avantage maximal chaque année. Le montant de l'investissement ouvrant droit à réduction d'impôt est toutefois plafonné à 50 000 € pour une personne seule et à 100 000 € pour un couple marié soumis à imposition commune.

Dès lors, le montant maximal de la réduction d'impôt obtenu, calculé au taux de 25 % peut être de 12 500 € pour une personne seule, soit une réduction maximale annuelle de 2 083 € / an pendant six ans, et de 25 000 € pour un couple marié, soit une réduction maximale annuelle de 4 166 € / an pendant six ans.

L'excédent de réduction ne peut être ni remboursé ni reporté. Il ne peut être opéré qu'une seule réduction d'impôt à la fois.

> Charges déductibles
L'investisseur étant imposé dans la catégorie des revenus fonciers il est chaque année autorisé à déduire fiscalement de ses loyers (produits) les charges suivantes :

	les intérêts d'emprunts contractés pour le financement de l'acquisition du logement locatif ainsi que les frais d'assurance liés à l'emprunt - à concurrence des loyers.
	les charges qu'il supporte et ne récupère pas sur son locataire (Taxe foncière, frais de gestion et d'assurance pour loyers impayés, dépenses d'entretien, de réparation et d'amélioration.
	Report des déficits fonciers générés par les intérêts d'emprunt pendant 10 ans. La déduction forfaitaire ramenée à 6 % des loyers pendant les 9 premières années ; ensuite le taux normal de 14 % s'applique.

Enfin au terme des 9 ans, l'investisseur peut transformer son bail en foncier pour bénéficier d'un bail en meublé lui permettant de ne pas payer d'impôt sur ses loyers pendant au moins 15 ans.

Les Conditions

> Logements concernés

Les dispositions sont applicables aux logements acquis neuf ou en l'état futur d'achèvement (VEFA) entre le 1er janvier 1999 et le 31 décembre 2010 et faisant partie d'une résidence de tourisme classée dans une zone de revitalisation rurale (ZRR) destiné à une location dont le produit est imposé dans la catégorie des revenus fonciers.

	Les logements doivent être détenus en pleine propriété.
	Les logements doivent être loués nus pendant au moins neuf ans à un gestionnaire unique, exploitant de Résidence de Tourisme dans le mois qui suit l'achèvement de l'immeuble ou son acquisition.

Cette location doit prendre effet dans le mois qui suit la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition, si elle est postérieure. La réduction est accordée au titre de l'année d'achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure et imputée sur l'impôt dû au titre de cette même année à raison du sixième des limites énoncées précédemment puis, le cas échéant, pour le solde les cinq années suivantes dans les mêmes conditions.

> Contribuables concernés

- Personnes physiques ou Titulaires de parts de SCI (Société Civile Immobilière), SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) soumises à l'impôt sur le revenu
- Sociétés non soumises à l'IS

A noter que la réduction d'impôt est accordée, dans les mêmes conditions, lorsque le logement est la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, à la condition que le porteur de parts s'engage à conserver la totalité de ses titres jusqu'à l'expiration du délai de neuf ans (de location).

En outre, la réduction n'est pas applicable aux revenus des titres dont le droit de propriété est démembré. Toutefois, lorsque le transfert de la propriété des titres ou le démembrement de ce droit résulte du décès de l'un des époux soumis à imposition commune, le conjoint survivant attributaire des titres ou titulaire de leur usufruit peut demander la reprise à son profit, dans les mêmes conditions et selon les mêmes modalités, du bénéfice de la réduction prévue au présent article pour la période restant à courir à la date du décès.

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